Leegstandwet
In Nederland is de bescherming van huurders goed geregeld. De huurder ontleent zijn of haar rechten aan het Burgerlijk Wetboek. Dat houdt in dat het voor de verhuurder normaal gesproken niet eenvoudig is om eenzijdig een huurovereenkomst op te zeggen. De leegstandswet is een regeling die de eigenaar van een (koop)woning wel de gelegenheid biedt de woning tijdelijk te verhuren.
In veel gevallen zal er van deze regeling gebruik worden gemaakt wanneer de woning al een tijd te koop staat en nog niet verkocht is. Bij verhuur via de leegstandswet hoef jij, de verhuurder, in tegenstelling tot de gewone verhuur, niet met alle huurbeschermingsbepalingen rekening te houden waardoor je de mogelijkheid hebt de huurovereenkomst op te zeggen.
Echter dient de huurovereenkomst wel voor ten minste zes maanden worden aangegaan en geldt een opzegtermijn van minimaal drie maanden voor de verhuurder. Voor de huurder is de opzegtermijn maximaal één maand. Daarnaast moet je bij deze manier van verhuren een vergunning aanvragen bij de gemeente en toestemming vragen aan je hypotheekverstrekker.
Om in aanmerking te komen voor verhuur onder de leegstandswet, dient je woning aan één van de onderstaande criteria te voldoen. Het betreft een woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning, die:
- nog nooit bewoond is geweest ( bijvoorbeeld nieuwbouw);
- in een periode van ten minste 12 maanden voor de leegstand van de desbetreffende woning, in zijn geheel of gedeeltelijk bewoond is geweest door de eigenaar (of wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest);
- in de tien jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) als woonruimte verhuurd is geweest;
- een woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning.
Om je woning te mogen verhuren onder de leegstandswet, zijn er een aantal zaken waar je rekening mee dient te houden:
- aanvraag van een vergunning bij de gemeente;
- toestemming van je bank en/of hypotheekverstrekker;
- eisen voor de huurder en een aangepast huurcontract;
- wijziging in de hypotheekrente aftrek.
Om je woning onder de leegstandswet te kunnen verhuren, dien je allereerst een vergunning bij de gemeente aan te vragen.
Daarnaast is het noodzakelijk, wanneer je over een hypotheek beschikt, toestemming te vragen bij je hypotheekverstrekker. Dit is belangrijk omdat veel hypotheekverstrekkers het verhuren van een koopwoning verbieden, een renteverhoging vragen bij verhuur, of beperkende regels in de overeenkomst hebben opgenomen. Als je toestemming vraagt, vergeet dan niet te melden dat het om tijdelijke verhuur op basis van de leegstandswet gaat, dit geeft de hypotheekverstrekker de zekerheid dat de huurovereenkomst kan worden opgezegd.
De huurder dient verscheidene documenten aan te leveren, zoals een arbeidsovereenkomst, recente salarisstroken, kopie paspoort en NAW-gegevens. Daarnaast is het van belang dat de huurovereenkomst op de correcte manier wordt aangepast naar verhuur onder de leegstandswet.
Als je je woning tijdelijk verhuurt, valt deze voor de Belastingdienst niet meer in box 1 (inkomen uit werk en eigen woning), maar in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Dat betekent dat er vanaf dat moment geen aftrek van de hypotheekrente meer mogelijk is. Als de woning uit de verhuur komt, en weer leeg komt te staan, mag je wel opnieuw de hypotheekrente aftrekken.
